编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:小栖,36氪经授权发布。

国庆双节“黄金周”结束之后,北京各个项目就迫不及待地晒出了成绩单。

最受关注的海淀四季青“两巨头”,在9月份获得预售证之后,截至国庆收假,销售额共创百亿。其中,颐和金茂府8天长假期间销售5亿元,产品亮相迄今70天累计销售55.6亿元;香山壹号院累计销售45亿元。

此外,万橡悦府假期8天销售258套合计12亿元,北京金茂府二期假期销售4.2亿元,保利则多个项目总销售额16亿元。

还有一些项目在国庆假期之外“抢跑”,例如奥海明月节前突击开盘收获了40亿元的销售额,中海·天钻也赶早收割23.6亿元。

国庆节前后,仅是上述项目总销售额已接近200亿元。

不过,虽然近期“热盘”频出,楼市成交量有所恢复,但实际上市场真实热度仍未达到“火热”态势。据贝壳研究院统计,十一期间,北京新房住宅成交面积1.8万㎡,成交均价为48204元/㎡。与去年黄金周相较,日均成交面积同比下降24%,成交均价同比上涨4.8%,今年黄金周成交量不及去年同期。

市场仍在接收大量看房意愿,但转化效率变低。据中指研究院自在9月22至10月8日之间发起的问卷调查显示,有购房计划的受访者较8月上涨了1个百分点;有到访过售楼场所的占比较8月上涨2个百分点。但大部分人的购房周期变长,受疫情和经济形势影响,出手也相对谨慎。

总体来说,今年的“金九银十”热盘开花、市场平稳。

01海淀豪宅不愁卖

“十一”期间最受关注的是海淀四季青的颐和金茂府和香山壹号院,这两个项目“相约”在9月30日同一天“领证”,销售均价也相差不多,超过11万元/平米,但最高单价不高于为11.6万元/平米。

两个项目都开始从8月份开始亮相蓄客,赶在国庆节前开盘销售。截至国庆节假期结束,颐和金茂府成交202套,战绩50.6亿元。香山壹号院推出220套房源,认购180套,实现销售额45.3亿元。

四季青版块两个项目就在市场上拿走了百亿销售额,也验证了“海淀豪宅不愁卖”的说法。

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部分在海淀“等不到”、“抢不到”好房子的购房者,会转向丰台西部、石景山区域,这也是近几年这两个区域房价上涨的主要原因之一。

但上述两个区域的新项目抢手程度显然比海淀低了一个档次。今年8月10日,位于丰台花乡造甲村的中海甲叁号拿到预售许可证,和当时刚刚亮相的海淀四季青颐和金茂府、香山壹号院一起,成为市场上最受关注的三个豪宅项目,中海甲叁号的预售限价甚至超过了后两者,高达12.5万元/平米。

但截至10月10日,北京市住建委管网显示,中海甲叁号所有房源均为“可售”状态。

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今年北京豪宅市场看点比较多,除了海淀四季青版块“两巨头”,丰台分钟寺的“三兄弟”东叁金茂府、世茂北京天誉、合生缦云也在国庆节前开始亮相,预计将于节后开始蓄客,未来北京豪宅市场会“向东倾斜”。

而早前亮相的一些老项目在顺销过程中也有不少战绩。据壹亮马项目透露,该项目在国庆假期期间成交15套,销售额达3.3亿。同海淀区豪宅客群不同,壹亮马的客群大多80、90的城市新贵、海归、年轻创业者,这部分客群也更习惯于国际化的东部生活方式。

海淀的超级豪宅西山龙胤项目今年也一直在出货,截至目前已经获得了47亿元销售业绩。

02后厂村“码农”不容小觑

除了豪宅之外,今年北京市场上的热盘并不少,例如昌平东小口的奥海明月、北清路的万橡悦府,因为背靠“码农区”卖得都不错。

奥海明月赶在国庆节前取得预售证,经过国庆节之后,10月9日公布了自己开盘以来的总成绩:去化786套房源,接近清盘,总销售金额达40亿元。

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奥海明月主打小户型,首付低,总价低,再加上区域供应的稀缺,望京、中关村“码农”的购买力,以及绿城品牌加持,“限竞房末班车”等噱头,奥海明月热销并不意外。

在同一个区域,原本还有同样声势浩大的奥森ONE与其竞争,两者同为限竞房项目、限价相同、位置毗邻,是真正意义上的“打擂台”。但奥森ONE开盘速度落后于奥海明月,错过了国庆节前、节后的假期红利。在奥海明月抢收完这一波客群之中,奥森ONE是否还能创造神话,还是一个问号。

不过码农的“买房力”是不容小觑的。

03改善房竞争还看石景山

未来石景山区域也是新房市场的看点之一,随着古城改造的深化、首钢产业园的逐步呈现,这个片区的整体居住氛围会得到非常大的提升。

9月30日,石景山古城版块中海·天钻取得预售许可证,预售均价约7.5万元/平米,去年底中海拿地时对应的楼面价为48650元/平米,该地块周边的房价约为6.1万元/平米。

据中海北京官方公布的信息,中海·天钻在国庆节前后开盘热销23.6亿元。

目前这个版块还有长安九里与长安云尚在售,而在今年年初拿地的融创长安和玺也将加入角逐,并在国庆节期间正式开放了样板间。

04限竞房“战场”烧向通州

从总体上来看,虽然第三季度市场回暖,也不缺乏热盘,但是市场依然以竞争和买方市场为底色。

据贝壳研究院数据,“黄金周”中改善物业成交占比同比走高北京300-450万元的刚需盘交易占比比去年下降,450-600万元房源占比上升;从成交结构来看,今年黄金周主力成交区域向城市核心靠拢,城六区和近郊区域成交量占比同比去年分别增长10个百分点,成交结构的变化导致整体成交均价小幅上涨。但实际上城六区和近郊区域今年黄金周的成交均价同比分别下滑7%和9%。

今年下半年,外围的供给量也在上涨。以通州区为例,在双限政策之后,通州供应量陷入低谷,但今年下半年供应开始放量。

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通州区新增市场供应量即供应面积(万平方米),数据来源:合硕机构

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目前在售通州房源,数据来源:合硕机构

亦庄橡树湾于9月30日取证,并在10月9日开盘。项目与金悦郡一街之隔,金悦郡尚有不少存量,再加入橡树湾的1040套房源,该区域的“营销战”或将格外火热。

值得注意的是,未来环球影城给区域带来的利好,让原本不在通州核心区的楼盘,也得到了市场的关注。

05南城还有谁?

南部区域是近几年北京市场的供应主力,但和北部区域不同,刚需相对好卖,改善型项目则非常挑产品,并且呈现改善小户型化。例如,北京金茂府二期在国庆假期中销售30套房源,总销售额为4.2亿元。与北京金茂府一期主打大户型的豪宅定位不同,二期主推75-110平米的改善型小户型,其客户群众除了年轻一代的高收入人群,还有不少丰台区“以旧换新”的人群。这部分的业主,一方面对圈层跃升有着强烈的愿望,另一方面也愿意为优质的居住条件买单。

同样位于南部片区核心位置的首开龙湖熙悦宸著因为有临近南四环的优势,也使它成为了近期刚需市场上的另一焦点。虽然目前还未开盘,但从10月2日展厅开放开始,登记的意向客户已经超过了600组。

而与熙悦宸著相邻的另一限竞房项目新城·熙红印今日开放了样板间,预计开盘将近。

一些郊区项目则以价换量。房山区中骏·云景台在国庆期间收割了一波楼市的热度,开盘就创造了15亿的业绩,销售均价仅为2.8万/平米。

据媒体报道,国庆期间各大楼盘为了销量花式出招,为了打动购房者,送车位、送仓储、送家电,优惠力度相比“金九”期间明显加大。北京地区参与打折活动的楼盘数量占到全市新盘数量的四分之一左右,最低折扣可达到7.8折。

诸葛找房分析认为,2020年国庆中秋双节假期,重点10城新房销售面积为72.86万㎡,与去年国庆周相比小幅上升1.6%。整体来看,今年假期销售量级与去年基本持平,但由于今年假期较往年多1天,从日均销售面积上看,2020年重点10城日均销售面积为9.11万㎡,同比下降11.1%。日均销售面积不及历史水平,为2015年以来国庆周的最低值。随着居民对于旅游需求的提升,长假期间购房者更关注出游,对楼市的关注度减弱,近三年来所谓的国庆楼市黄金周已然褪去。

“黄金周”楼市,有人热闹,有人“看热闹”

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